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【房产投资】魔都聪明置业法则

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发表于 2022-1-7 13:16:26 | 显示全部楼层 |阅读模式
【房产投资】魔都聪明置业法则

魔都聪明置业法则序言

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魔都楼市风云诡谲

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当前上海楼市的基本面

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现行上海限购、限贷、房产税政策解读

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聪明置业法则之“不追高”和“巧抄底”

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上海楼市的“三个世界”理论

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“轨道房优先”和“新科创优先”

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上海改善置业建议

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上海刚需置业建议

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环沪投资置业建议(江苏篇)

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环沪投资置业建议(浙江篇)

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攻略的主要安排是。1、引子:主要介绍一些我的想法。2、按照轨道交通的购房指南。3、按照预算的购房指南4篇(分总价和户型)。4、结语。所以一共是七篇左右。不过这个的工作量会非常大,希望大家能给我多多支持、转发和点赞。

引子篇我们讲三个问题:1、刚需和性价比。2、如何看待规划和预期。3、房龄问题。

一、刚需和性价比

我从一开始的定位,就是给大家做一些刚需相关的分析。所有做投资的人,都有一句经典名言:“投资有风险,入市须谨慎”。我拒绝推荐实盘就是这个道理,因为我一旦推荐实盘,买进之后赚了你不会感谢我,亏了肯定会来骂我。我强调的是,用有限的空间,买到适合自己的房子。至于投资价值,赚多赚少,这个问题我可以讲,但是不是重点。换句话来说,你想通过投资房子来实现资产的大幅增值,这是个不可确定的未来,谁都不能给你的。

所以我想说的第一个观点就是,当下的上海,是非常值得进行刚需置业的时刻。逻辑非常简单,有三点。第一,人口、财富还是会向大城市集聚。第二,上海房市几乎已经经历了三年的横盘。第三,疫情之后刺激经济,增发信用。

首先就是上海在华东的人才吸引力无可比拟。很多人举数据说上海的人口会减少,但是可以这样讲,不可能出现巨幅的净流出。上海对人才的吸引力,在华东地区,它就是无可替代的。杭州、南京、苏州,谁都不可能替代上海的地位。目前的人口流出,只是因为人为设定了城市的人口上限,拉高了户籍门槛。这就好比是水库一样,一旦放松,入围人数将大大增加。如果上海和杭州是一样的落户标准,上海还会出现流出?绝无可能。在上海的经济基础和基本面向好的情况下,房价就有其坚实的市场基础。

第二点就是上海在2016年之后,已经出现了三年的横盘。这三年的横盘,是由于上海的房价没有增长的基础了吗?不是,是一直在限制,各种限购、限贷。一手房层面给开发商加要求,摁住溢价,一手房的参考价等等等。这些手段是有效果的,上海的房价在我看来,基本没动,还略有微跌。我之前看过中环壹号的房子,同样户型的,16年卖580万,19年买540万,堪称血亏。但是,政策限制出的长久平盘,意味着的是价值低估的逐步显现。我可以很果断的说,在上海,目前买轨交房,基本是可以保证不亏的。说白了就是,好股票业绩增长,大盘持续横盘,市盈率自然就低了。

第三点就是由于疫情的冲击,全球都在加速释放信用。我实在是非常难以理解很多人说这次放水不一样,物价不会涨的逻辑,只能说是非常可笑。去查询一下流通中的货币总量就能发现,大量的超发货币加速通货膨胀。我有一个论断:你是愿意接受北京市中心40万的房子,还是接受40块一斤的苹果。相比于房价的高企,消费品价格的高企难道不是更加可怕吗?房价高企可以用脚投票,消费品价格高企呢?所以打个比方,全球的海平面都在上涨,你还担心你会搁浅么?绝对不会。说白了,这一点消除了刚需买房的贬值风险。

因此第一点告诉大家:刚需在上海买房,绝对不亏,上车就是了。

那么什么是性价比呢?很简单,就是综合各方面你的要求都要用到最大化。

性价比判断要求包括哪些呢?我心目中的重要性是:交通、商圈、房龄、户型。

交通:核心诉求,买房子一定要出行方便,没有地铁或者三大环线,对生活的影响太大。尤其在上海,妄图自驾出行的代价就是很可能在南北高架上怀疑人生。

商圈:第二核心诉求。一定要有菜市场、商场等,如果在交通很便利的地方可以适当放宽。不过网络购物总不可能完全替代日常生活买东西吧。

房龄:其实我觉得看房龄最幼稚的看法是看外立面。小区外立面说难听点是最表象的,在我看来,房龄最需要关注的是电梯房还是楼梯房。这个其实是生活便利性影响最大的。没有电梯,房子竞争力真的差很多。

户型:简单来说,户型一看得房率实用面积,二看功能分区是否合理,三看朝阳宽度高度问题。至于风水,参考我的文章:毕业生上海买房记(接地气视角)——第五篇:房屋风水篇(内含户型分析)

所以刚需上车,性价比就是做到:交通、商圈、房龄、户型四大基本需求最大化即可。

当然上述最大的bug就是学区,只要有顶尖学区,要啥自行车啊。。。

二、规划和预期

规划和预期是买一手房的时候,最容易迷惑人的一个东西之一。很多同志在买房的时候,就莫名其妙的冲进去买了地铁房,住了五年才通车。

首先第一点,规划利好和涨价是缓慢释放的。我打个比方,比如说从规划到落地有五年的时间,那么规划利好一出来,如果是很强的利好,比如地铁或者大型开发区的话,大概当年会涨个20%,然后在后续的几年内逐步释放这个涨幅。在规划正式落地之后,你会发现,涨幅其实也就那么多。举个例子,15号线武威东路站附近的恒盛鼎城华公馆。2015年基本正式出了15号线的规划,其实到16年的时候,那边的挂牌价格就和如今相差无几了。当然也是正好赶上限价,这几年之内价格也基本就没咋动弹,直到去年年底,15号线基本可以试运行了。价格就又上去了。所以说一定要记住,在规划利好出台之后一年之内,就会先把利好带来的涨幅预支掉,后续的很长时间就会慢慢磨,直到快要落地和正式落地之后,才会正式跟进另一部分涨幅。我常说,规划不落地就是鬼话,就是这个道理。大家都不是傻子,有规划利好,价格肯定会先预支的。

第二点,刚需买确定,投资买预期。你要是刚需,一定要注意购买已经落地的预期,比如商场,就一定要封顶,比如轨交,就一定要挖的差不多,比如学区,就一定要明确的划出来。千万不要听人家忽悠。我个人最看不惯的一种就是开发商在卖房子的时候宣传旁边盖学校,这玩意最坑,学区没出来呢就误导人是个啥意思?真的很可笑。比如说罗店三兄弟就很喜欢宣传上外宝山。还有更可笑的就是中兴路地王,我之前看到的广告说某科要重塑中兴路附近的城市界面,引进静教院。我真是呵呵了,合着还得买进去套十年呗。因此刚需绝对不要考虑这些不确定落地的利好。当销售给你讲的时候,多问她两句:确定落地吗?

但是投资的逻辑就不一样,投资就一定要胆子大,瞅准了机会就要上。我为什么认为临港是千载难逢的机会。同志们,最顶尖城市的国家级规划,这样的规划能有多少?不要跟我说什么临港太远啦,一片荒地。什么叫投资,投资就是价格低的时候买进。你都觉得他好的时候,价格就已经高攀不起了。想想南京的江北新区,想想杭州的钱江世纪城。投资的为啥不考虑临港?我认为,高层确定性规划+高能级城市=白马投资。

三、远大新和老破小

其实很多人都会纠结远大新和老破小的问题。我的观点不一定对,仅供参考:

如果能够考虑中环内,在房龄上可以适当放宽一些。如果考虑的是中环外,对房龄的要求要高一些,要保证你五年到十年后出手的时候,这个房子的房龄小于二十年。

房龄20年是一个坎。因为一般的商品房,房龄超过20年的话,在贷款这方面限制就会比较明显了。所以我一般认为20年以内的房子,交易都还是有空间的,20年以上的房子,交易起来限制就会很多很多。

中环、内环的老破小是可以考虑的。因为这些地方交通方便,地段也好,生活配套比较完善。你后续出手的话,也有比较明显的竞争力。很多人咨询我买90年代的房子的时候,我都会问一句,有没有学区。因为学区房的保值能力极强,房龄这个坎的影响会小很多。80年代鞍山新村的房子,就因为打一小学,那保值能力真的强过不少00年代的房子。

但是中环外尤其郊区就不一样了。这些板块的配套不稳定,交通便利性差。面对房龄的折扣,保值能力就会比较差。所以说在郊区或者中环外,买的房子最好是在15年以内,20年的就要谨慎谨慎再谨慎了。

还有一个简单逻辑就是,中环内上海可出让用地很少,形成竞品的新增房不多。上海的主力成交都在中环甚至外环,这些地方的新房推出,对于二手房也是挤压。房龄没优势,保值能力差的二手房,脱手会很困难。。。。。

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